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세종시 1.3만호 추가 공급 등 전국 83.6만호 공급 방안 발표

기사승인 2021.02.04  12:36:13

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세종시 행복도시 예정지역에 아파트 1만3천호 부지를 추가로 공급하는 등 공공택지를 신규로 지정하는 주택공급 확대방안이 발표됐다.

또, 대도시권 주택공급 활성화를 위해 공공 시행하는 재건축 정비사업에 재건축초과이익환수을 면제하고 조합원의 2년 거주 의무도 적용되지 않으며 정비사업 기간도 기존 평균 13년에서 5년 이내로 단축된다. 

4일 국토교통부는 정부, 지자체, 공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택부지를 추가 공급한다는 공공주도3080 대도시권 주택공급 획기적 확대방안을 마련했다고 밝혔다.

정부의 주택공급 대책 주요 내용을 보면  ◇ 서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급 ◇ 건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 13년→ 5년 이내) ◇ 특별건축구역 + 민간의 창의적 설계·시공 + 충분한 생활 SOC ◇ 공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급 ◇ 3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편 등이다.

또한 각종 규제 혁신과 개발이익 공유제도 시행된다.  구체적인 사항을 보면, ◇ (도시·건축규제 완화) 용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화 ◇ 공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과 ◇ 중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의 ◇ 토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가·임대 등이다.
이와함께 사업 추진에 따른 토지주는 10~30%p 추가수익에 사업기간 단축되고 리스크는 공공이 부담한다. 민관공동이나 민간 단독 시행 등 새로운 시장과 비즈니스 기회도 창출된다.

정부의 이번 대책을 통해 ‘25년까지 수도권 약 61.6만호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 “총 83.6만호 신규 부지”를 확보할 방침이다.
정부의 주요 대책을 살펴 보면 다음과 같다.
▲도심 공공주택 복합사업 + 소규모 재개발 → 약 30.6만호
“도심 공공주택 복합사업(3년 한시)”을 신규 도입하여 노후·슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치 중인 역세권·준공업지·저층주거지 등을 신속하게 정비한다는 방침이다.
또, 토지주·민간기업·지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴하여LH·SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면, 국토부·지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 신속히 추진(예정지구 지정)되며, 예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 2/3이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 진행되도록 공공주택 특별법으로 추진된다.
민간 건설사·디벨로퍼의 사업제안을 장려하고, 리츠 공동출자, 사업비 분담의 방법으로 공기업-민간 공동시행도 활성화할 계획이다.
용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률(예시: 10~30%p) 및 아파트·상가 우선공급을 보장할 계획이다.
또한, 보장 추가수익 외 개발 이익은 비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단* 마련, 세입자·영세상인 이주·생계지원, 지역사회 생활 SOC확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적으로 활용할 계획이다.
정부 관계자는 향후 “도심 공공주택 복합사업”으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용하여 특화 개발할 예정이다고 밝혔다.
역세권(5천㎡ 이상)은 용적률 상향(최대 700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 “주거상업고밀지구”로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)하고, 제조·유통 위주로 저밀 개발되어 있는 준공업지역(5천㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 “주거산업융합지구“로, 낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광·높이 기준 등 건축·도시규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경·육아시설 등을 갖춘 “주택공급활성화지구“로 조성된다.
또한, 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5천㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 “소규모 재개발사업“을 신설하여 주택공급을 활성화하고, 낙후된 환경을 개선된다.
지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업을 시행(조합 또는 토지등소유자 방식)하고, 사업활성화를 위해 정비구역 경계 설정제한 및 부지확보 요건 완화, 도시·건축 규제완화, 세제혜택 등이 적용될 예정이다.

▲공공 직접시행 정비사업 → 약 13.6만호

공공직접시행 정비사업은 주민 동의를 거쳐 LH, SH공사 등이 재개발, 재건축을 직접 시행하고 사업 분양계획 등 사업을 신속히 추진하는 제도이다.  

조합원 과반수 요청으로 공기업의 접비사업 시행이 시작되고 조합총회 및 관리처분인가 절차생략, 통합심의 등이 적용되어 기존 13년 이상의 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축된다. 조합이 없는 경우에는 토지 등 소유자의 과반수로 신청, 1년 내 토지등소유자 3/2동의를 구하면 된다. 

특히 용적률이 법적 상한인 120%로 상향되며 재건축 조합원 2년거주 의무기간이 미적용되고 재건축초과이익 부담금 미부과 등을 통해 사업성이 대폭개선되며 모든 사업부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공급분양 방식이 적용되고 조합은 해산된다.

조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익 보장, 장래 부담 아파트 값을 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등 분담금 증가 리스크 제거 등의 혜택이 부여된다.

기존 정비 사업자도 희망시 공공직접 시행으로 변경할 수 있도록 추선정업체 승계 및 매몰비용 보전 등이 지원될 예정이다. 이 경우 조합은 시공브랜드 선정외 기능을 공기업에 양도하고 주민대표회를 구성한다. 

❸ 도시재생(주거재생혁신지구) 사업방식 개선 ⇨ 약 3만호

공공이 쇠퇴지역에 지구단위 주택정비를 추진하는 “주거재생혁신지구”를 신설하여 도시재생 지구내 신규주택 공급을 활성화하는 제한적 수용방식(주민 2/3동의) 적용, 입지규제최소구역 의제 및 기반시설․생활SOC 설치 국비지원 등이 추진된다.

또한, 정비사업·도심공공주택복합사업 등을 연계하는 “주거재생 특화형 뉴딜사업”을 신설하고, 재정 지원을 강화하여 연간 120곳 이내 사업지가 선정된다.

❹ 공공택지 신규지정 ⇨ 약 26.3만호

세종시 행복도시 예정지역에 용적률을 상향하거나 유보지를 활용하여 1.3만호를 공급하는 등전국 15~20곳에 약 26만호 내외의 신규 공공택지를 확보할 방침이다.

수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로, 지방권역은 광역시를 중심으로 공급기반을 확충할 수 있는 대상지를 선정할 계획이다. (구체적인 입지 및 물량 별도 발표)

❺ 단기 주택확충 ⇨ 약 10.1만호

공실 호텔‧오피스 → 청년주택(기숙사 등) 리모델링 활성화를 위해 준주택 관련 제도를 개선하고, 공사비 기금지원 및 세제혜택 강화, 매입리츠 신설 및 매입자금 지원강화 등이 추진된다.

매입약정 방식을 통한 양질의 다세대‧오피스텔(예: 공공전세) 공급 확충을 위해 HUG 보증 신설(사업비의 최대 80%까지) 및 시중은행 저리 대출유도 등을 추진하고, 민간사업자 부담을 최소화된다.

주택 공급을 기다려온 3040세대 등 무주택 실수요자에게 충분한 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 이번 대책에 따른 총 물량 중 70~80%이상은 분양주택(아파트)으로 공급하는 한편, 서울‧수도권 등 주요 도심에는 시세대비 저렴한 공공분양 주택 공급을 대폭 확대된다.

또한, 공급 여력을 대폭 확충하는 만큼 공공임대주택도 현재 보다 확대하고, 일부는 공공자가주택으로 공급하는 등 다양한 방식의 내 집 마련을 지원한다. 현재 공급모델‧물량 검토 중으로 모델이 확정 되는대로 구체적인 공급방안 발표된다.

아울러, 이번 대책에 따라 공급되는 물량에는 일반공급 비율을 상향하는 한편, 일부는 추첨제로 공급된다.

현재 공공분양은 일반 공급분이 15%에 불과하므로, 당초 민간 택지인 점을 감안하여 일반 공급 비중을 상향(15→50%)하는 한편 그간 저축 총액 순으로만 공급되어온 일반 공급분에 대해서도 추첨제(30%)를 도입한다.

이와함께 강력한 투기방지 대책을 시행하겠습니다.

투기수요의 철저한 차단을 위해 우선공급권은 1세대 1주택 공급을 원칙으로 하고, 대책발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입 계약 체결자는 우선공급권을 미 부여할 예정이다.

대책발표 이후 지분 변동, 다세대 신축 등을 통해서 추가 지분 확보시 우선공급권을 미 부여하고, 1채 건축물‧1개 필지를 다수가 공유하더라도 우선공급권은 1개만 허용할 계획이며 또한, 우선공급권은 소유권이전등기시까지 전매제한이 설정되며, 우선공급 대상자는 우선공급계약일로부터 5년 내 투기과열지구 우선공급 및 정비사업 조합원 분양이 불가능하다.

아울러, 사업예정 지역은 토지거래허가구역으로 지정하여 실거주‧실경영 목적이 아닌 부동산 매입을 제한하고, 사업예정구역 및 인근지역의 이상거래 등 투기수요에 대한 실거래 기획 조사 및 현장점검 등이 강화된다.

이와함께 업계․지자체 등이 사업 예정지로 거론하는 지역은 가격동향 점검을 강화하고, 불안이 심화되거나 이상 징후 발견 시 사업 대상에서 제외하거나 (예정)지구지정이 중단된다.

특히, 최근 거래가격 또는 거래량이 예전보다 10~20% 상승시 대상지역에서 제외할 예정이며, 공공재개발 등 旣발표 정책 참여 희망 지역도 가격상승 관찰시 사업선정에서 제외된다.

위와 같은 조치에도 불안 징후가 감지되거나, 과열 확산 시에는 관계 부처 협의 등을 거쳐 보다 강도 높은 시장안정 대책을 즉시 마련할 방침이다.

6) 정부는 이번에 제시된 개발 모델은 현재 조합원 및 토지주에게 기존 사업보다 유리한 구조를 갖추고 있다고 밝혔다.

① 기존에 토지주들이 스스로 사업을 추진할 때 예상되는 수익률 보다 10%~30%p(예시) 높은 수준의 수익률을 보장합니다.

② 토지주에게 도시‧건축규제 대폭 완화, 재건축 2년 의무거주 면제, 재건축 초과이익 부담금 미부과, 현물납입시 양도세 비과세 등의 다양한 혜택을 부여합니다.

③ 신속한 인허가와 과감한 인센티브를 통해 사업속도와 사업성을 배가합니다. 평균 13년 이상 소요되는 기존 정비 사업은 『공공 직접시행 정비사업』을 통해 5년 이내로 단축됩니다.

④ 기존 자산의 소유권을 공기업에게 넘기고 우선공급권을 부여 받은 후, 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하는 현물선납 방식을 도입합니다.

⑤ 아울러, 부담능력이 부족한 토지주, 세입자․영세상인에 대해서는 공공이 맞춤형 지원대책을 마련하겠습니다.

모든 절차는 주민 희망시에만 시작되며 공공이 협의 없이 사업 경계를 그리고 수용하는 방식은 적용되지 않는다. 즉 동의요건은 도심공공주택의 경우 토지주 2/3동의, 공공 직접정비의 경우 조합원 2/3동의 등이다.

 

7) 민간 기업에도 새로운 시장과 비즈니스 기회가 창출됩니다.

민간기업이 단순한 설계․시공에 참여하는 단계에서부터 시작해 일부사업 (도심공공주택 복합사업 & 소규모 정비)에서는 민간기업이 직접 지분참여 또는 사업비 부담 등을 통해 공동 시행하는 방식도 추진된다.

특히, 새로 도입되는 역세권 및 준공업지역에 대한 소규모 재개발, 신축․구축 혼합지역의 정비를 활성화하기 위한 소규모 주택정비 관리지역은 민간의 단독사업을 원칙으로 시행하는 등 민간 참여를 꾀할 방침이다.

신 사업별 사업시행 방식은 ➊ (공공 직접시행 정비사업) 공공단독(공공주도) ➋ (도심 공공주택 복합사업) 공공단독(공공주도), 민관공동 ➌ (소규모 정비사업) 공공단독(공공주도), 민관공동, 민간단독 등이다.

정부는 “국민들과의 약속이라는 엄중한 마음가짐으로 이번 대책을 속도감 있게 추진해 가겠다며 최대한 이른 시일 내에 조합, 시행사, 시공사, 지자체, 주민 등 대상으로 다양한 언택트 설명회를 준비하고, 준비를 마치는 대로 旣발굴 후보지를 공개하겠다“ 며 “대책 실행력 확보를 위해 도시정비법, 공공주택법, 소규모주택정비법 등 관련 법률이 즉시 입법될 수 있도록 국회와도 긴밀히 협력하는 한편, 지자체‧공공기관, 민간사업자(협회 등) 등 주택공급 관련 기관과 상시 협력 체계구축, 정부‧공공기관 내 사업 전담부서 신설 등 강력한 추진체계도 신속하게 구축할 예정이다” 고 밝혔다.

 

   

조은영 sjnewsjo@naver.com

<저작권자 © 세종시티뉴스 무단전재 및 재배포금지>
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